總理調房價時說-抑制房價過快上漲(也就是說房價不準備調降-還會漲大家還是買不起房子)。某官員又說:他國很多人是不買房的,大家年輕時不要買。無恥啊,你住的房子是人民的血汗房(納稅人錢蓋的安居房或者福利房),叫大家用四代人的積蓄付個首付。中國是沒什么尊嚴感和幸福感可言啊。
筆者認為房地產(chǎn)黃金時代過去,白銀時代到來。出于中國經(jīng)濟轉型與人民幣國際化兩大原因,政府不可能放任房地產(chǎn)泡沫無止境膨脹,將持續(xù)維持高壓態(tài)勢。
統(tǒng)計局送來及時雨,發(fā)表署名文章稱房價調控初見成效。如果屬實,理應額首稱慶,但仔細分析,卻發(fā)現(xiàn)是空心湯團。
首先,目前統(tǒng)計局采納的數(shù)據(jù)仍由開發(fā)商上報,筆者從來不相信深陷利益中人能夠得出客觀的數(shù)據(jù)。有資深統(tǒng)計專家吿知,即便數(shù)據(jù)不真實,各年的同比等曲線不應該有太大出入。但筆者連這一點也不信,原因很簡單,我如果是開發(fā)商會編得讓數(shù)據(jù)看似真實,房價略有上升,甚至把小數(shù)點后面的數(shù)字都給你標出來。但做得再真原始數(shù)據(jù)也是假的,同比曲線必然是假。不可能出現(xiàn)假假得真的結果。
國家統(tǒng)計局局長馬建堂在2010年年末再度表示,房地產(chǎn)價格統(tǒng)計將改革,從2011年起,新建住宅的數(shù)據(jù)將充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查與典型調查相結合的方法,依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。如果成真,2011年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不會再鬧荒唐的笑話。
如果此次數(shù)據(jù)利用網(wǎng)簽數(shù)據(jù),真實性大幅提高,雖然鑒于二手房陰陽合同盛行,仍有做假的可能。
其次,統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)以同比與環(huán)比作為證據(jù)。
從4月下旬開始,調控效果初顯。5月份,房屋銷售價格同比漲幅開始回落,比上月回落了0.4個百分點,此后同比漲幅連續(xù)7個月回落,12月份同比漲幅為6.4%,比漲幅最高的4月份回落了6.4個百分點。從這一情況看,房地產(chǎn)市場投機性需求得到了一定程度的抑制,房地產(chǎn)市場調控取得了一定的效果。新建商品住宅銷售價格同比漲幅變動更為明顯。4月份,新建商品住宅同比漲幅為17.3%,從5月份開始漲幅逐月回落,12月份的漲幅比4月份回落了8.8個百分點。
我們來分別看看一線城市與其他城市的新建商品房價格。
2010年,一線城市全年房價大漲,京、滬、廣、深四大城市新建商品住宅銷售面積和銷售套數(shù)同比均有所減少,北京全年成交量為1200萬平方米,上海為937萬平方米,廣州為896萬平方米,深圳為309萬平方米,但房價出現(xiàn)整體大幅上升。
從全年均價看,1月10日北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米,同比大漲42%,漲幅居四大一線城市之首;同一天上海房管部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上海全年均價達22261元/平方米,堪稱全國房價最高的城市,全年均價同比漲幅為40%;廣州2010年均價也突破萬元大關,達到11579元/平方米,同比上漲23%;2011年1月8日,深圳市市規(guī)劃國土委的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,去年我市新房年度成交均價首次突破2萬元,達到每平方米20163元,比2009年上漲33.2%。
成交量下降而房價上升,說明泡沫在增大。當然,統(tǒng)計局可以說新房涵蓋范圍不廣,但新房上漲如此之高,很難想像二手房、商業(yè)地產(chǎn)等會在谷底徘徊。請不要告訴我經(jīng)濟適用房等保障型住房抑制了房價,大家關心的是市場,從來沒有把官員大批入住的經(jīng)濟適用房當衡量標準。
二三線城市的房地產(chǎn)自2009年就迎來上漲高峰,不必提社科院的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中二三線城市占據(jù)大半壁江山,就筆者親眼所見,兩年前房價尚在低位的二三線城市這兩年均出現(xiàn)了上漲,并且伴隨著產(chǎn)業(yè)轉移、人員回流、軌道交通建設和城市化有繼續(xù)上漲的趨勢。有時候,我們不信數(shù)據(jù),信常識,信親眼所見。
第三,統(tǒng)計局的環(huán)比數(shù)據(jù)更加喜人,如果同比增速如此之大,環(huán)比的平穩(wěn)實在讓人吃驚,后八個月月環(huán)比平均上漲幅度僅為0.18%。
筆者對環(huán)比數(shù)同樣存疑,如果全年環(huán)比月平均上升0.15%左右,全年上漲幅度極小,那我們可以自豪地宣布調控已經(jīng)成功。
可能肯定的是,觀望心態(tài)確實在加重,這是調控的成果之一,影響到了投資者預期。全年房地產(chǎn)周期縮短、價格震蕩,目前房價博弈激烈,有的地區(qū)的二手房交易價格高而摘牌者少,能夠證明的也有媒體曝光北京中介影子公司增加、網(wǎng)簽退房率增加。但調控十分困難,面臨重重挑戰(zhàn),成果到此為止,投資者正在計算新的成本與政策風險。
沖著2010年的房地產(chǎn)市場,我們無論如何也不能說出調控已見成效,幸虧這次統(tǒng)計局的署名文章留有余地,只表示“國家宏觀調控初見成效,2011年房價調控仍然任重道遠”。
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