房價下降沒希望-房價越調越高

   總理調房價時說-抑制房價過快上漲（也就是說房價不準備調降-還會漲大家還是買不起房子）。某官員又說：他國很多人是不買房的，大家年輕時不要買。無恥啊，你住的房子是人民的血汗房（納稅人錢蓋的安居房或者福利房），叫大家用四代人的積蓄付個首付。中國是沒什么尊嚴感和幸福感可言啊。

   筆者認為房地產(chǎn)黃金時代過去，白銀時代到來。出于中國經(jīng)濟轉型與人民幣國際化兩大原因，政府不可能放任房地產(chǎn)泡沫無止境膨脹，將持續(xù)維持高壓態(tài)勢。

     統(tǒng)計局送來及時雨，發(fā)表署名文章稱房價調控初見成效。如果屬實，理應額首稱慶，但仔細分析，卻發(fā)現(xiàn)是空心湯團。

     首先，目前統(tǒng)計局采納的數(shù)據(jù)仍由開發(fā)商上報，筆者從來不相信深陷利益中人能夠得出客觀的數(shù)據(jù)。有資深統(tǒng)計專家吿知，即便數(shù)據(jù)不真實，各年的同比等曲線不應該有太大出入。但筆者連這一點也不信，原因很簡單，我如果是開發(fā)商會編得讓數(shù)據(jù)看似真實，房價略有上升，甚至把小數(shù)點后面的數(shù)字都給你標出來。但做得再真原始數(shù)據(jù)也是假的，同比曲線必然是假。不可能出現(xiàn)假假得真的結果。

     國家統(tǒng)計局局長馬建堂在2010年年末再度表示，房地產(chǎn)價格統(tǒng)計將改革，從2011年起，新建住宅的數(shù)據(jù)將充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查與典型調查相結合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。如果成真，2011年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不會再鬧荒唐的笑話。

     如果此次數(shù)據(jù)利用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，真實性大幅提高，雖然鑒于二手房陰陽合同盛行，仍有做假的可能。

     其次，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)以同比與環(huán)比作為證據(jù)。

    從4月下旬開始，調控效果初顯。5月份，房屋銷售價格同比漲幅開始回落，比上月回落了0.4個百分點，此后同比漲幅連續(xù)7個月回落，12月份同比漲幅為6.4%，比漲幅最高的4月份回落了6.4個百分點。從這一情況看，房地產(chǎn)市場投機性需求得到了一定程度的抑制，房地產(chǎn)市場調控取得了一定的效果。新建商品住宅銷售價格同比漲幅變動更為明顯。4月份，新建商品住宅同比漲幅為17.3%，從5月份開始漲幅逐月回落，12月份的漲幅比4月份回落了8.8個百分點。

     我們來分別看看一線城市與其他城市的新建商品房價格。

     2010年，一線城市全年房價大漲，京、滬、廣、深四大城市新建商品住宅銷售面積和銷售套數(shù)同比均有所減少，北京全年成交量為1200萬平方米，上海為937萬平方米，廣州為896萬平方米，深圳為309萬平方米，但房價出現(xiàn)整體大幅上升。

     從全年均價看，1月10日北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；同一天上海房管部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海全年均價達22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州2010年均價也突破萬元大關，達到11579元/平方米，同比上漲23%；2011年1月8日，深圳市市規(guī)劃國土委的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年我市新房年度成交均價首次突破2萬元，達到每平方米20163元，比2009年上漲33．2％。

     成交量下降而房價上升，說明泡沫在增大。當然，統(tǒng)計局可以說新房涵蓋范圍不廣，但新房上漲如此之高，很難想像二手房、商業(yè)地產(chǎn)等會在谷底徘徊。請不要告訴我經(jīng)濟適用房等保障型住房抑制了房價，大家關心的是市場，從來沒有把官員大批入住的經(jīng)濟適用房當衡量標準。

     二三線城市的房地產(chǎn)自2009年就迎來上漲高峰，不必提社科院的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中二三線城市占據(jù)大半壁江山，就筆者親眼所見，兩年前房價尚在低位的二三線城市這兩年均出現(xiàn)了上漲，并且伴隨著產(chǎn)業(yè)轉移、人員回流、軌道交通建設和城市化有繼續(xù)上漲的趨勢。有時候，我們不信數(shù)據(jù)，信常識，信親眼所見。

     第三，統(tǒng)計局的環(huán)比數(shù)據(jù)更加喜人，如果同比增速如此之大，環(huán)比的平穩(wěn)實在讓人吃驚，后八個月月環(huán)比平均上漲幅度僅為0.18%。

     筆者對環(huán)比數(shù)同樣存疑，如果全年環(huán)比月平均上升0.15%左右，全年上漲幅度極小，那我們可以自豪地宣布調控已經(jīng)成功。

     可能肯定的是，觀望心態(tài)確實在加重，這是調控的成果之一，影響到了投資者預期。全年房地產(chǎn)周期縮短、價格震蕩，目前房價博弈激烈，有的地區(qū)的二手房交易價格高而摘牌者少，能夠證明的也有媒體曝光北京中介影子公司增加、網(wǎng)簽退房率增加。但調控十分困難，面臨重重挑戰(zhàn)，成果到此為止，投資者正在計算新的成本與政策風險。

     沖著2010年的房地產(chǎn)市場，我們無論如何也不能說出調控已見成效，幸虧這次統(tǒng)計局的署名文章留有余地，只表示“國家宏觀調控初見成效，2011年房價調控仍然任重道遠”。