告別“黃金時(shí)代”，迎來“白銀時(shí)代”，我國(guó)樓市艱難地跨過了2014年，帶著各種希望、各種猜想進(jìn)入2015年。2015年，我國(guó)樓市是繼續(xù)延續(xù)去年的震蕩而面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)？還是在政策松綁的背景下改變頹勢(shì)而一路走高？帶著這些疑問，北京晨報(bào)記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，從政策、房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，以期在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中窺探出2015年我國(guó)樓市的發(fā)展走勢(shì)。
1分類調(diào)控是主調(diào)？
今年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然會(huì)以寬松為主，這已成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的一致看法。但是，對(duì)于限購政策會(huì)不會(huì)完全取消，業(yè)內(nèi)人士的看法產(chǎn)生分歧。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，今年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)像去年一樣，進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢(shì)。由于去年我國(guó)樓市遇冷，各地開始取消限價(jià)、限購，北京沒有明確說取消限價(jià)，但是隨著農(nóng)展館地王項(xiàng)目的入市，標(biāo)志著在執(zhí)行層面上限價(jià)已經(jīng)放開。今年北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太現(xiàn)實(shí)的。不過，畢竟前兩年北京高價(jià)地出讓得比較多，考慮到這些高價(jià)地的市場(chǎng)消化問題，局部放松限購是有可能的。
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，今年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是，在支持首次自住、改善型等需求的前提下，對(duì)不同市場(chǎng)特征的城市貫徹分類調(diào)控，充分發(fā)揮市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)作用的情況下，穩(wěn)定住房消費(fèi)。所以，今年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策變化不會(huì)太大，在貨幣政策方面預(yù)計(jì)將有一定程度的寬松，降息、降準(zhǔn)都有可能。對(duì)于限購能否完全取消，胡景暉說，“由于去年四季度我國(guó)樓市出現(xiàn)反彈的情況，北京、上海等一線城市對(duì)于限購的調(diào)整可能性目前來看比較微弱。”
2房?jī)r(jià)結(jié)束大漲時(shí)代
今年，房?jī)r(jià)還會(huì)全面上漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論最多的熱點(diǎn)話題�！叭绻麡鞘械某山涣坷^續(xù)回升，那么房?jī)r(jià)就不會(huì)持續(xù)走低。”瑞穗證券亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，今年我國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，最有可能會(huì)出現(xiàn)的是微漲微跌的態(tài)勢(shì)。
胡景暉認(rèn)為，房?jī)r(jià)變化是受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對(duì)仍比較旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍然難以全面滿足需求，所以2015年一、二季度，一線城市的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)整體止跌；進(jìn)入三、四季度，一線城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有小幅上漲。對(duì)于二、三、四線城市來說，供求關(guān)系方面存在分化的情況。一些重點(diǎn)二、三線城市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在庫存去化較好的情況下，此類城市市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)，價(jià)格擺脫下行出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場(chǎng)下行的通道，價(jià)格還將進(jìn)一步下探。
郭毅認(rèn)為，今年北京房?jī)r(jià)會(huì)“小幅上漲”。她分析認(rèn)為，主要原因在于前兩年北京出現(xiàn)大量地王項(xiàng)目，特別是城市核心區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模增加，造成大批高端項(xiàng)目入市，從而帶動(dòng)北京樓市整體均價(jià)上漲。但北京樓市整體均價(jià)上漲幅度有限，因?yàn)榻衲曜宰》繛橹鞯闹械蛢r(jià)位房源入市規(guī)模還會(huì)增多，將會(huì)拉低北京整體均價(jià)水平。
3樓市有望持續(xù)回暖？
隨著930新政、央行降息等一系列利好政策出臺(tái)，多地樓市出現(xiàn)回暖跡象。進(jìn)入2015年，這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？在沈建光看來，持續(xù)回暖是有可能的，一、二線城市樓市將會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，成交量會(huì)出現(xiàn)低增長(zhǎng)，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市樓市還會(huì)面臨很大壓力，去庫存仍然是房企的首要任務(wù)。
“今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太差，因?yàn)槭艿嚼谜叩挠绊�。”中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青分析說，有一個(gè)情況值得注意，投資者的心態(tài)有所改變，投資者現(xiàn)在把資金投入A股比投入房地產(chǎn)行業(yè)賺得更快，所以流到A股那一邊去的錢更快，所以整個(gè)社會(huì)的民心不是以房地產(chǎn)為主了，房地產(chǎn)不容易出現(xiàn)一個(gè)大牛市。
“2015年，北京樓市整體預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)‘量增價(jià)穩(wěn)’的狀態(tài)�！焙皶煴硎�，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，北京自住房供應(yīng)量將維持高位，保障房供應(yīng)量同樣將維持高位，高端項(xiàng)目入市節(jié)奏可能會(huì)加快。但在成交方面，預(yù)計(jì)中、小戶型的市場(chǎng)成交占比將會(huì)增高，而大戶型產(chǎn)品的成交節(jié)奏難以在短期內(nèi)得到改觀。北京市場(chǎng)還會(huì)以“去庫存”、“平價(jià)走量”為主。
4北京高溢價(jià)地逐步減少？
2015年，土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一、二線城市。房企扎堆一二線城市土地市場(chǎng)，在推高地價(jià)的同時(shí)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。但是，相比三、四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線市場(chǎng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2015年我國(guó)土地市場(chǎng)還會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。不過，一、二線城市與三、四城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)有所不同，一、二線城市土地成交量將會(huì)繼續(xù)上升，三、四線城市土地成交量不會(huì)有太大變化。一些資金雄厚的房企將會(huì)繼續(xù)進(jìn)入北京等一線城市土地市場(chǎng)拿地，他們對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶會(huì)變得更加激烈，這使得部分優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率依然會(huì)走高。
如今北京地價(jià)已然處于高位。在郭毅看來，今年北京土地出讓金不會(huì)像去年一樣再創(chuàng)新高了，因?yàn)榍皟赡瓯本└邇r(jià)地出讓的數(shù)量比較多，房企去化壓力比較大，如何更好地把這些高價(jià)地變現(xiàn)，更好地調(diào)動(dòng)需求，是房企今年面臨的首要問題。現(xiàn)在多數(shù)房企還處于對(duì)后市分析判斷的過程中，市場(chǎng)預(yù)期沒有完全發(fā)生轉(zhuǎn)變，房企拿地的策略將會(huì)更加理性，所以今年北京不會(huì)出現(xiàn)那么多高溢價(jià)地了。