中國物流園區(qū)的發(fā)展將經(jīng)歷四個階段：初建期、成長期、成熟期和衰退期。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報告》分析認(rèn)為，從總體上說，各類物流園區(qū)在初建時應(yīng)該注重提供其基本服務(wù)功能，在其成長期則應(yīng)該發(fā)展其增值服務(wù)功能，而在其成熟期則應(yīng)該注重其拓展服務(wù)功能的挖掘。
現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，而物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中的一種重要的新興產(chǎn)品。
轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)的贏利模式
轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)其主要服務(wù)功能是實現(xiàn)各種運輸方式之間的轉(zhuǎn)換，包括公路--鐵路、海--陸和空--陸等運輸方式之間的轉(zhuǎn)換，例如，依托港口規(guī)劃的港口物流園區(qū)和依托機場規(guī)劃的空港物流園區(qū)等。
初建期的贏利模式
初建期的贏利模式--開展大宗散貨的集疏，大宗貨物的倉儲、公路及公鐵中轉(zhuǎn)、集裝箱中轉(zhuǎn)、海鐵及公鐵聯(lián)運等。轉(zhuǎn)運型的物流園區(qū)一般規(guī)劃建設(shè)在交通便利的位置，它們一般處于兩種運輸方式相交匯的區(qū)位。
因此，處于安建期的轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮這種優(yōu)越的地理和交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，在物流園區(qū)建設(shè)的初期應(yīng)注重開展提供與貨物轉(zhuǎn)運有關(guān)的基本物流服務(wù)功能。
成長期的贏利模式
成長期的贏利模式--利用優(yōu)厚的地理位置條件，大力發(fā)展保稅物流等國際物流服務(wù)功能。由于轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)主要是依托港口、陸路口岸，因此與集裝箱運輸和海關(guān)監(jiān)管通道相結(jié)合的大型轉(zhuǎn)運樞紐，也稱為國際貨運樞紐型物流園區(qū)。
其主要服務(wù)對象是國際物流，而保稅物流是國際物流的主要形式，因此，發(fā)展保稅物流是轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)在其成長期的一種可行的選擇。
保稅物流主要是指保稅倉儲、保稅展示、出口加工、運輸配送、網(wǎng)上交易、報關(guān)通關(guān)、代理、自由貿(mào)易服務(wù)以及其他相配套的商務(wù)服務(wù)活動。
成熟期的贏利模式
成熟期的贏利模式--提供物流一體化服務(wù)。物流一體化是指將原材料、半成品和產(chǎn)成品的生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售結(jié)合成有機整體，實現(xiàn)生產(chǎn)與流通的紐帶和促進關(guān)系。
20世紀(jì)80-90年代，物流一體化被看作是企業(yè)與顧客、供應(yīng)商相聯(lián)系的能力，它使用購買獲取、制造支持和實物配送等業(yè)務(wù)活動資源計劃和分配控制過程進行系統(tǒng)管理。
現(xiàn)代物流管理將供應(yīng)商和用戶納入管理范圍，強調(diào)使用物流一體化來取得差別優(yōu)勢，從而利用物流的競爭力增加企業(yè)甚至整個供應(yīng)鏈的靈活性。
從某種意義上講，未來全球物流管理的概念發(fā)展到一個嶄新的階段，其關(guān)鍵是致力于原材料到用戶的整個過程中的商品流動的管理。
因此，物流一體化所關(guān)注的焦點是商品整個過程的流動，而不是傳統(tǒng)觀念的物流服務(wù)功能分割或局部效率。
轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)在其成熟期不應(yīng)僅僅局限于大宗貨物的集散、集裝箱中轉(zhuǎn)和保稅倉儲及保稅展示等某幾個物流環(huán)節(jié)的優(yōu)化服務(wù)上，而應(yīng)充分利用其入駐的大型航運企業(yè)、船代企業(yè)、貨運代理企業(yè)等長期開展國際物流和區(qū)域物流服務(wù)的優(yōu)勢和經(jīng)驗，通過注重引入物流服務(wù)集成商入駐園區(qū)，為國際物流和區(qū)域物流開展物流一體化服務(wù)。
存儲配送型物流園區(qū)的贏利模式
儲存配送類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模的倉庫群為基礎(chǔ)，形成以存儲、配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū)。
初建期的贏利模式
初建期的贏利模式--開發(fā)專業(yè)市場，然后拓展品牌特許經(jīng)營。
計劃經(jīng)濟體制遺留下來的大量倉儲設(shè)施是存儲配送物流園區(qū)贏利的一筆不可多得的寶貴財富，在市場經(jīng)濟條件下，只需轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，將其改造成各具特色的"有形市場"，便可逐步發(fā)展成為一種現(xiàn)代化的物流園區(qū)，而且園區(qū)也可從這些市場交易中贏得較為豐厚的利潤。
存儲配送型物流園區(qū)初建時一般都有較大規(guī)模的倉儲面積，利用這些倉儲設(shè)施開辦專業(yè)交易市場，如鋼材交易市場、木材交易市場、建材交易市場等，依托這些專業(yè)交易市場所帶來的物流業(yè)務(wù)，就可以逐步做大做強物流園區(qū)。
成長期的贏利模式
成長期的贏利模式--以倉儲和運輸?shù)葘I(yè)服務(wù)優(yōu)勢切人供應(yīng)鏈，重點為供應(yīng)鏈中少數(shù)幾個重要客戶提供基本物流服務(wù)，并爭取形成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟和伙伴協(xié)作關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，逐步拓展其他增值物流服務(wù)功能。
存儲配送型物流園區(qū)的入駐物流企業(yè)以儲運企業(yè)為主，這類物流企業(yè)在發(fā)展初期，其主營物流業(yè)務(wù)是倉儲，并輔之于運輸，由于其長期發(fā)展倉儲和運輸?shù)然疚锪鞣⻊?wù)功能，
因此，其在基本物流服務(wù)功能上具有一定的服務(wù)優(yōu)勢，容易為供應(yīng)鏈上的大型企業(yè)所接受。該類物流園區(qū)在其成長期為少數(shù)幾個重要客戶提供倉儲和運輸服務(wù)的基礎(chǔ)上，開展配送服務(wù)是其進一步贏利的重要基礎(chǔ)。
成熟期的贏利模式
成熟期的贏利模式--為客戶提供基于供應(yīng)鏈管理(SCM)的物流管理。
供應(yīng)鏈管理是物流管理的發(fā)展方向，在一條物流供應(yīng)鏈中，服務(wù)范圍由倉儲和運輸向上可延伸到市場調(diào)查與預(yù)測、采購及訂單處理，向下可延伸到配送、物流咨詢、物流方案選擇與規(guī)劃、庫存控制、貨款回收與結(jié)算等，這些服務(wù)最具有增值性。
以倉儲為基礎(chǔ)發(fā)展起來的后勤保障、貨運配載、倉儲配送、包裝流通加工等增值服務(wù)，在信息技術(shù)與服務(wù)支持的基礎(chǔ)上實現(xiàn)SCM需要的集成管理，代表著改造傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營理念、服務(wù)項目、經(jīng)營方式等的一種新興市場力量。
存儲配送型物流園區(qū)利用其在成長期為重要客戶提供倉儲等基本物流服務(wù)和挖掘配送等增值物流服務(wù)的基礎(chǔ)上，在其成熟期可進一步拓展為客戶提供基于供應(yīng)鏈的物流管理。
流通加工型物流園區(qū)的贏利模式
流通加工是為了提高物流速度和物品的利用率，在物品進入流通領(lǐng)域后，按客戶的要求進行的加工活動，即在物品從生產(chǎn)者向消費者流動的過程中，為了促進銷售、維護商品質(zhì)量和提高物流效率，對物品進行一定程度的加工。
隨著經(jīng)濟增長，國民收入增多，消費者的需求出現(xiàn)多樣化，促使在流通領(lǐng)域開展流通加工。目前，在世界許多國家和地區(qū)的物流園區(qū)或物流中心中都大量存在流通加工業(yè)務(wù)，在日本、歐美等物流發(fā)達國家則更為普遍。
流通加工型物流園區(qū)就是吸引一部分制造企業(yè)的分銷中心或配送中心到該物流園區(qū)進駐，從而承擔(dān)一部分產(chǎn)品生產(chǎn)加工功能，實現(xiàn)從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品部件到客戶所需的個性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的物流園區(qū)。
該類物流園區(qū)的主要功能是流通加工，但該類物流園區(qū)也會有倉儲區(qū)、裝卸搬運區(qū)等功能區(qū)域，因此，此類物流園區(qū)本身也擁有基本的貨物集散功能。
初建期的贏利模式
初建期的贏利模式--利用現(xiàn)有設(shè)施，改建專業(yè)交易市場。
流通加工型物流園區(qū)在其初建期吸引商流進入物流園區(qū)將為其提供流通加工服務(wù)奠定物流業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，因此，該類型的物流園區(qū)在其初建期應(yīng)充分利用自身的地理和經(jīng)營優(yōu)勢。
如果能合理地對現(xiàn)有倉儲區(qū)域進行改造，將其改建成專業(yè)性的交易市場，而專業(yè)性的交易市場將為物流園區(qū)帶來穩(wěn)定的物流業(yè)務(wù)，為物流園區(qū)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)，這是處于初建期的流通加工型物流園區(qū)的一種可行的贏利模式。
成長期的贏利模式
成長期的贏利模式--發(fā)展流通加工，提供增值服務(wù)。
在成功地引入商流之后，發(fā)展流通加工，提供增值服務(wù)是流通加工型物流園區(qū)在其成長期的一種可行的贏利模式。
成熟期的贏利模式
成熟期的贏利模式--建立電子商務(wù)平臺，為入駐物流企業(yè)開展電子商務(wù)物流配送服務(wù)。
電子商務(wù)物流配送是指物流配送企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)化的計算機技術(shù)和現(xiàn)代化的硬件設(shè)備、軟件系統(tǒng)及先進的管理手段，針對社會需求，嚴(yán)格地、守信用地按用戶的訂貨要求，進行一系列分類、編配、整理、分工、配貨等理貨工作，定時、定點、定量地交給沒有范圍限度的各類用戶，滿足其對商品的需求。
可以看出，這種新型的物流配送是以一種全新的面貌，成為流通領(lǐng)域革新的先鋒，代表了現(xiàn)代市場營銷的主方向。
新型物流配送能使商品流通較傳統(tǒng)的物流配送方式更容易實現(xiàn)信息化、社會化、合理化和簡單化，使貨暢其流，物盡其用，既減少生產(chǎn)企業(yè)庫存、加速資金周轉(zhuǎn)、提高物流效率、降低物流成本，同時又刺激社會需求。
綜合型物流園區(qū)的贏利模式
綜合型物流園區(qū)是指可以全面處理轉(zhuǎn)運、儲存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的物流園區(qū)。
由于綜合型物流園區(qū)具有規(guī)模大、服務(wù)功能全和投資周期長等特點，物流市場的培育需要時間，項目見效也要有一定的周期，因此，規(guī)劃的各類服務(wù)功能不可能一蹴而就。
項目啟動之初，應(yīng)該分析優(yōu)勢條件，確定起步點，找出贏利點。
初建期的贏利模式
初建期的贏利模式--發(fā)展基礎(chǔ)服務(wù)功能，從貨運交易費和場地出租費中贏利。
從中國現(xiàn)有的初建期經(jīng)營狀況較好的綜合性物流園區(qū)的發(fā)展模式看，綜合型的物流園區(qū)在全面啟動轉(zhuǎn)運、儲存、加工、配送、信息服務(wù)等眾多物流服務(wù)功能上，在其初建期選擇開展轉(zhuǎn)運、存儲和信息服務(wù)等功能效果較好。
因此，建立貨物集散中心和信息交易中心，從場地出租費和貨運交易費中贏利，是綜合型物流園區(qū)在其初建期的一種可行的贏利模式。
例如，浙江省首批規(guī)劃建設(shè)的綜合型物流園區(qū)--浙江傳化物流基地，物流基地建成后將包括信息管理、專業(yè)運輸、專業(yè)倉儲、流通配送、轉(zhuǎn)運和交易六大中心，還設(shè)有銀行、保險、工商稅務(wù)、餐飲住宿、汽修汽配、人員培訓(xùn)、專案咨詢等完善的商務(wù)和生活服務(wù)系統(tǒng)。
成長期的贏利模式
成長期的贏利模式--發(fā)展增值服務(wù)功能，為客戶提供個性化的物流服務(wù)。
當(dāng)綜合型的物流園區(qū)進入快速發(fā)展期時，就需要進一步拓展增值服務(wù)功能，因此，建設(shè)流通加工中心和倉儲配送中心是其進一步贏利的良好選擇。
傳化物流基地在其快速發(fā)展期通過進一步建立流通加工中心和倉儲配送中心，有效地拓展了基地的流通加工和倉儲配送等增值服務(wù)功能。
其中，流通加工中心采用標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)體系，充分利用基地內(nèi)現(xiàn)有的物流設(shè)施，提供個性化的加工和分揀等物流服務(wù);
而倉儲配送中心是根據(jù)工商企業(yè)的需求度身定制，充分滿足不同企業(yè)的不同個性需求，它以基地內(nèi)的信息交易中心、專業(yè)運輸中心、流通加工中心等支持倉儲配送中心的日常運轉(zhuǎn)，真正成為了工商企業(yè)的"倉儲管家"。
成熟期的贏利模式
成熟期的贏利模式--發(fā)展提供從物流一體化到供應(yīng)鏈一體化的物流服務(wù)。
供應(yīng)鏈一體化以供應(yīng)鏈的優(yōu)化為核心，強調(diào)的是核心企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的協(xié)調(diào)關(guān)系，通過信息共享、技術(shù)擴散、資源優(yōu)化配置和有效的價值鏈激勵機制等體現(xiàn)經(jīng)營一體化。
現(xiàn)代物流管理綜合了許多技術(shù)，如條碼技術(shù)、電子數(shù)據(jù)交換、射頻技術(shù)等，使企業(yè)物流得以從分散走向整合。
目前國內(nèi)許多零售企業(yè)建立了POSMIS系統(tǒng)，制造企業(yè)也建立了ERP或SCM管理系統(tǒng)。
這些都體現(xiàn)了企業(yè)對供應(yīng)鏈一體化管理的要求，供應(yīng)鏈一體化管理使原來流通渠道與企業(yè)物流的對立走向企業(yè)物流的共生。
在這種新型的物流管理體制下，綜合型物流園區(qū)應(yīng)充分利用其入駐企業(yè)類型廣泛以及各類型企業(yè)在物流園區(qū)內(nèi)部集聚的優(yōu)勢條件，在其成熟期應(yīng)加強入駐園區(qū)相關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的合作，有效控制供應(yīng)鏈上物流、資金流、價值流、信息流等，提升以價值鏈為聯(lián)系的各相關(guān)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，這是衡量一個綜合型物流園區(qū)最終是否具有競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)。
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