2009年中國(guó)的激勵(lì)措施以及隨之而來(lái)的經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)，使得2010年中國(guó)的零售總額較上年猛增了17%。然而，這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)既加強(qiáng)了對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流類物業(yè)的需求，也同時(shí)促使物流開(kāi)發(fā)商發(fā)展更多的項(xiàng)目入市。
金融危機(jī)使得許多發(fā)展商放棄投資配送中心，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期，配送中心出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)不足，上海目前的空置率僅7%。倉(cāng)儲(chǔ)空間的缺乏使得物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金上漲，相比2009，2010年上海地區(qū)的租金同比漲幅為5.71%。如今市場(chǎng)有所復(fù)蘇，物流開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)從租金增長(zhǎng)中獲得利潤(rùn)，但是面臨滿足用戶需求和尋找新項(xiàng)目場(chǎng)地等挑戰(zhàn)。
報(bào)告披露，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，由國(guó)際物流開(kāi)發(fā)商如安博、普洛斯、蓋世理、嘉民集團(tuán)等為主力軍的工業(yè)投資市場(chǎng)可以滿足國(guó)際客戶的需求。尤其是這些主要的公開(kāi)貿(mào)易開(kāi)發(fā)商可以依靠其優(yōu)越資本主導(dǎo)配送中心租賃市場(chǎng)，而其唯一的本土競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是寶灣物流。然而全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)開(kāi)始使得這些國(guó)際開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的格局開(kāi)始發(fā)生變化。
消費(fèi)拉動(dòng)物流空間的需求。高力國(guó)際的報(bào)告分析，金融危機(jī)后大多數(shù)國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商資金受限，與此同時(shí)，中國(guó)的激勵(lì)措施刺激了消費(fèi)及零售業(yè)的旺盛發(fā)展。至2010年11月，上海倉(cāng)儲(chǔ)物流空間僅僅增長(zhǎng)4.5%，而上海消費(fèi)零售總額累計(jì)同比增長(zhǎng)17.6%，與2008年同期的17.7%幾乎持平。一系列原因推動(dòng)消費(fèi)零售總額的增長(zhǎng)，其中包括全國(guó)迅速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化率，人民幣的升值，以及群眾不斷增長(zhǎng)的收入。所有這些零售的增長(zhǎng)都要求物流倉(cāng)儲(chǔ)空間來(lái)保證貨物運(yùn)輸，商店備貨齊全，消費(fèi)者可以繼續(xù)消費(fèi)。
零售的猛增使得上海可租賃甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)空間十分缺乏。根據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查，上海地區(qū)配送中心的平均空置率低于7%。
這種高吸納率說(shuō)明零售商們都在盯緊最佳地理位置的倉(cāng)儲(chǔ)空間，開(kāi)發(fā)商們正在拼命競(jìng)爭(zhēng)以趕在對(duì)手前將新項(xiàng)目推入市場(chǎng)，為了發(fā)展，不斷爭(zhēng)取新場(chǎng)地。
可用空間的缺乏使得物流開(kāi)發(fā)商在上海的大部分地區(qū)不愿再繼續(xù)在租金上給予如免租期之類的優(yōu)惠，并且保持租金穩(wěn)定地上漲。2010年上海甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流的租金比2009年上漲5.71%，從每天每平米0.89元漲至0.96元。至2011年1月，浦東地區(qū)平均租金已達(dá)每天每平米1元。即使未來(lái)將有一些新增供應(yīng)，依然無(wú)法滿足零售增長(zhǎng)所帶來(lái)的強(qiáng)大需求，預(yù)計(jì)2011年平均租金將繼續(xù)上漲5%~7%。